广州日报:旧楼加装电梯双“2/3同意”难解老问题

    2012/12/21 15:21:18   来源:本站   作者:管理员   人气:438次

        旧楼加装电梯有望了!日前,《广州市既有住宅增设电梯试行办法》(以下简称《办法》)正式印发,并将于7月1日起施行,给许多盼望已久的居民带来希望。根据办法,符合条件的4层及以上旧宅都可以依法申请加装电梯,明确了人数和面积双重2/3的业主同意即可加装电梯。不过,在加装电梯容易产生纠纷的低层住户补偿、高低层住户加装电梯出资标准等方面,仍然没有明确的规定。对此,广东博厚律师事务所律师程磊表示,《办法》实施后,旧楼加装电梯难题有了明确指引,但部分加装电梯常见的矛盾依然难以解决。

     

      低层用户补偿仍缺乏参考标准

     

      加装电梯,利好中高层住户,还能带来楼宇的升值,但在实际加装过程中却是困难重重。天寿路某小区的李伯,因为加装电梯,几乎跟同一栋楼的业主反目。“这里本来就是老式的工字形建筑,即使顶楼也存在光线不好的问题,如果一加装电梯,家里唯有的一点点光线也被挡住了。”另外,旧楼加装电梯后,高层住户都有好处,不仅方便了,楼价也会升,但对于一些低层住户来说,却是什么好处没有,还会影响光线。

     

      对此,梁燕明表示,对于楼梯楼和电梯楼的不同楼层价格分布刚好相反。“楼梯楼低层的楼价较高,而电梯楼是高层的楼价较高。在荔湾老城区就有一个例子,一个十几年楼龄的楼梯楼,总共7层,顶楼的成交价是1.1万元/平方米,而中层的成交价是1.2万元/平方米,差异不小。”

     

      据广东博厚律师事务所律师程磊介绍,因为低层住户不同意加装电梯的情况占据了加装电梯纠纷的相当一部分。按照《办法》第三条规定,既有住宅增设电梯的意向和建筑设计方案应当充分听取拟增设电梯所在物业管理区域范围内业主的意见,并应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上业主同意,但增设电梯拟占用业主专有部分的,应当征得该专有部分的业主同意。但在实际操作过程中,即使已经有“两个2/3”以上业主同意,也可能出现低层用户阻扰电梯施工的情况。在白云区民航生活小区就发生过类似的情况。

     

      对上述问题,《办法》规定,同意增设电梯的业主应当以书面协议形式达成解决方案,其中包括“与不同意增设电梯的业主展开协商,并对利益受损业主进行补偿的资金筹集预案”。对此,程磊表示,如果缺乏一个加装电梯利益受损业主的补偿参考标准,则实际上业主之间的协商因缺乏参考依据,难以达成统一意见。

     

      不同楼层业主怎样出资才公平?

     

      加装电梯的资金哪里来?《办法》规定,可有五种方式筹集,包括:根据所在楼层等因素,由业主按照一定的分摊比例共同出资,分摊比例由共同出资业主协商确定;属于房改房的,可以申请使用单位住房维修基金;可以申请使用房屋所有权人名下的住房公积金、专项维修资金;原产权单位或者原房改售房单位(不包括财政拨款的预算单位)出资;社会投资等其他合法资金来源。

     

      实际上,增设电梯所需要的资金如何筹措问题也极其容易引发纠纷。业主如何根据楼层因素分摊出资比例,住房维修基金、住房公积金、专项维修资金如何使用等。其中,高层、中层、低层业主从自己的利益出发,分摊出资比例出现纠纷的情况较多。因此,尽管施行办法出台,但对这种高层与低层住户的邻里矛盾如何妥善解决依然没有较为明确的规定。

     

      楼盘加装电梯后升值3000元/m2

     

      一点点地抬起右脚,喘息半分钟,再慢慢抬起左脚……一位将近80岁的老太太,要爬楼梯上五楼,需要近二十分钟。“要是有电梯就方便了,现在老人行动不便,一年都下不了几次楼,很可怜。”老太太身边的一位中年妇女表示。旧楼没有电梯的缺陷日益突显。

     

      按照《办法》,具有合法报批手续或权属证明,已建成投入使用的4层及4层以上的多业主无电梯住宅,都可以申请加装电梯。这也使很多有加装电梯需求的人们看到了希望。并且,加装电梯还会带来楼宇的升值。据合富置业市场经理梁燕明介绍,在文德路就有一个加装电梯后的单体楼,市场价是2.1万-2.2万元/平方米。而附近其他类似的楼梯楼售价则在1.8万-1.9万元/平方米。

     

      亮点

     

      加装电梯后新增面积办理房地产登记有明确规定

     

      根据《办法》,既有住宅增设电梯后,需要对增设电梯而新增的建筑面积进行房产测绘的,应委托房产测绘单位进行。已购买公有住房由原产权单位出资增设电梯的,由原产权单位委托;住宅房屋所有权人共同出资增设电梯的,由房屋所有权人共同委托。而房产测绘成果用于房屋权属登记的,房屋产权登记机构应按有关规定对测绘成果进行审核,审核后的房产测绘成果按以下情形办理房地产登记:

     

      (一)已购买公有住房由原产权单位出资增设电梯,增设电梯产权面积需分户分摊的,已购公摊面积的房改房,按分户分成面积给予办理房地产变更登记;未购公摊面积的房改房,按照已购公有住房上市规定,上市交易时一并补交购买公摊面积款;

     

      (二)住宅房屋所有权人共同出资增设电梯,住宅房屋所有权人共同申请将增设电梯的建筑面积按公摊面积分摊到户的,由房屋产权登记机构按分户分成面积给予办理房地产权登记;

     

      (三)住宅房屋所有权人共同出资增设电梯,住宅房屋所有权人未能就将增设电梯的建筑面积按公摊面积分摊到户共同提出申请的,可按照房屋登记有关规定,由相关房屋所有权人向房屋登记机构申请记载在房屋登记簿上,可不调整各业主的公摊部分面积。

     

      律师建议

     

      规划部门可通过听证会

     

      收集业主意见

     

      加装电梯应当满足城乡规划、建筑结构和消防等方面的安全要求,规划部门在核发《建设工程规划许可证》后,不同意增设电梯的业主认为《建设工程规划许可证》的颁发不合法,申请行政复议或者向法院提起行政诉讼,要求撤销《建设工程规划许可证》,从而引发行政复议或者行政诉讼纠纷情况也较多。对此,程磊建议,为增加建设工程规划许可证审批的透明度,规划部门可以通过召开听证会的方式,让业主充分表达意见,在听取业主意见的基础上,作出行政许可。

     

      此外,《办法》第四条规定:“既有住宅增设电梯应当满足有关城市规划、建筑设计、结构安全和消防安全等规范、标准的要求。”增设电梯如何满足建筑设计、结构安全和消防的要求,《办法》没有进行规范。程磊建议,应征求相关专家或者行政主管部门如建委或消防局的意见。

     

      加装程序

     

      对符合加装电梯的旧楼,一般操作步骤如下:

      1.业主协商同意增设电梯,满足“两个三分之二”的要求;

      2.办理规划、建设施工手续;

      3.动工建设,安装电梯;

      4.竣工验收及产权登记。