新浪:资金来源、利益协调?加装电梯办法总比困难多

    2012/12/21 15:48:58   来源:本站   作者:管理员   人气:467次

      政策的支持和导向是关键

     

      针对加装电梯过程中的审批难、业主态度统一难、费用分摊难、运行管理难等诸多问题,各方人士均认为,加装电梯最需要的就是政策指导,明确什么样的楼房能加建电梯、由谁来建、如何建以及资金如何筹措、建后如何管理等多项问题。政策层面的支持和导向是这项“幸福电梯”工程、“银发工程”推行的关键。

     

        江苏怀德律师事务所陈强和荆钰律师认为,给老小区装电梯是民生工程,其中涉及的方方面面的问题比较复杂。从法律角度而言,目前并没有明确的规定,只能从《物权法》、《物业管理条例》等一些法律、法规中寻找一些原则性的规定。至于实践中如何操作,还需要相关政府部门出台一系列具体的规范性文件来进行引导。

     

      市政协副秘书长李永达建议,这一工程将来实施时,“可以吸取我省各市在小区中利用绿地改造建设汽车停车位的成功经验,例如,加装电梯应该经过业主大会通过,或某栋楼加装电梯需获得三分之二或80%以上业主同意等等。”

     

      广州市在2009年9月曾公示了《广州住宅加建电梯暂行办法(草案)》,其中规定,有三分之二住户同意,旧楼就可以酌情安装电梯。去年,广东省住建厅会同省财厅正式下发文件,规定在既有住宅中安装电梯的业主所分摊的费用可申请提取本人住房公积金。同时,对以业委会或个人名义申请增设电梯的工程,免征城市基础设施配套费用,加建电梯的建筑面积可按公摊面积分摊到户办理产权登记。

     

      据了解,新加坡的社区改造工程,只要三分之二以上业主同意,就可以推行,对持不同意见者可以依法实施。

     

      兆丰花苑社区书记姜娟萍非常赞同给老小区加装电梯。近年来,兆丰花苑先后实施了车位改造、车位定位等工程,由社区、物管、业委会共同参与,在逐户开展调查、广泛征求居民意见的基础上加以实施,比较成功,在小区自治方面积累了一定的经验。小区建成10多年来,环境优美,管理有序,很多居民都很热爱自己的居所。但近年来,有不少高层的居民因为爬楼之累,纷纷向社区反映,希望政府部门为多层住房加装电梯。看到有的居民不得不忍痛割爱,卖掉房子搬离小区,姜书记觉得非常可惜。她认为,从目前各方面情况看,兆丰花苑多层住房加装电梯是可行的,她建议由政府牵头,出台相应的政策,给予必要的资金补助,规划、房管、建设等部门共同配合,社区和业委会全力推动,齐心协力,一起把这件好事办好。

     

      加装电梯是否会影响房屋的安全?江苏城建校建筑规划设计院副院长浦亚明认为,完全不会。他介绍说,像我市干休所新装的电梯,与原有建筑的结构是完全脱开的,但通过沉降缝用花纹钢板实现无缝连接。加装电梯与原有建筑相距2.5米左右再做电梯基础,通过牛腿与原有住房相互连接,根本不会影响原有住宅的质量及安全。

     

      至于噪音问题,浦先生告诉记者,随着国产电梯技术的飞速发展,采用以上与原有建筑完全脱开的设计方案,不会产生多大噪音。新装电梯不需要配电间,只需要在墙面上安装一个封闭式配电盘。

     

      资金从哪里来?

     

      姜娟萍认为,老小区加装电梯,最大的困难在于资金方面。对于百姓肯不肯出这笔钱她心中无底。

     

      李永达的提案中专门提到了资金来源问题,他认为,所需资金主要包括改造加装费用和运行维护费用两块。改造加装费用可由政府补贴一部分,房屋维修基金分担一部分,受益的业主承担一部分来解决;电梯运行维护费用应由受益的业主承担。业主分担比例可按楼层高低来定,楼层越高,分担的比例应该越高。

     

      我国各地在老小区加装电梯方面的做法不尽相同,比如,宁波由财政出资70%,而厦门则由财政出资50%。

     

      芬兰,旧楼装电梯的做法是中央财政、地方财政和居民各出40%、15%和45%。

     

      德国,有一种付费电梯,像自动售货机一样,只要投币或插卡,电梯就开始服务并自动计费。

     

      提案人之一、广东省政协常委孟浩曾经建议,可采取由政府全额投资解决低收入者的经费问题,由房地产企业通过加建楼层等办法筹集,政府、企业和住户分担等多种方式来筹集资金,甚至可以让电梯厂家来投资,采取刷卡收费的方式来解决资金难题。

     

      广东工业大学五山教师新村顺利加装电梯的做法值得借鉴:学校要求业主委员会充分听取广大业主的不同意见,采取民主自治和协商对策的办法解决加建电梯事宜。业主委员会为此多次召开会议,提出了以下相关的资金协议:

     

      1、自愿集资安装电梯,谁出资谁受益、谁为所有人的总体原则,参加集资住户发给四张IC卡(电梯电子门禁卡);

      2、住户按所住楼层进行集资费用分摊,从2楼到6楼系数从0.2到1.0以0.2为增加值,6楼到9楼从1.0到1.3以0.1为增加值,各梯民主推荐成立三人小组,负责财务收支;

      3、后增加的集资户除缴纳以上分摊款外,还额外缴纳分摊款18%的费用,该费用由原集资户参与分配;

      4、集资户每月要按时缴纳电梯的管理费和电费,用于日常维修、养护、运行和管理(含年检),电费靠电梯广告费补贴;
      5、电梯大修和更新费用再由集资户集资。

     

      低层与高层的利益如何协调?

     

      从其他城市成功加装电梯的不少案例来看,老小区加装电梯,最让人头疼的恐怕是低层住户与高层住户利益协调难的问题。

     

      “我很理解高层人家的苦恼,希望与人方便,但不希望自己的生活受到干扰。”我市藻江花园一楼居民朱小姐的态度在多层住宅的低层住户中非常普遍,最为尖锐的反对意见是,“加装电梯,让高层房子的升值,却让低层的贬值了。”

     

      “对安装电梯可能会影响一楼住户采光、通风,要妥善解决,给予适当补偿,保证他们的合法权益不受侵犯。”人大代表、政协委员的议案提案都考虑到了低层住户的利益。

     

      “让低层业主先尝到甜头”是广州华南农业大学茶山小区(简称“华农模式”)的主要经验之一。该小区楼房属于7层以上的旧高层,共17栋,36梯,其中居住教职工546户,主要是离退休教职工。自2007年启动住宅旧楼改造,现在36个电梯大部分已完成了修建。

     

      “一楼的住户出500元,顶楼的住户出得最多,按楼层比例分摊费用。”该小区业委会主任介绍说,刚开始,大家的意见不统一,尤其是低层的住户支持者不多,大家担心噪音、采光,甚至不愿意出钱,但经过协调协商后,确定了安装无声的防盗门、重新开辟两个窗户供采光等措施,还想出了在楼外建电梯井,并把该新建面积划给住户的好办法。一楼的住户只要交500元,就能得到四五个平方米的面积,这样大家就有了积极性。

     

      “对反对者不敌对”也是“华农模式”的一个可供借鉴的特点。改造方案对未出资参与户,敞开大门欢迎他们随时加入,规定5年内加入,仍按原来费用交费。有一梯原来只有6户出资参与,等电梯交付使用后,紧跟着就新加入6户,原来负担6万多元的4户,各被退回2万余元。

     

      浦亚明非常赞同让低层住户获取利益的方案。我市老小区一梯两户型较为普遍,他认为,如果像广州或者是海军常州干休所那样,在加装电梯的同时,扩出一小块面积,让低层用户同样获益,那么,这项民生工程要容易很多。对于一梯4户型,高层住户不妨协商给予低层住户一些经济补偿。

     

      “千金难买老来梯。”这是享受到加装电梯的老人们的由衷赞美。不能否认,这项民生工程同时也是费心工程,但是办法总比困难多,只要大家充满信心,百折不挠,遥远的梦想就能变成美好的现实。

     

      市政府研究室副主任李亚雄认为,给老小区加装电梯是有利于安居的好事、民生关怀的新事、文明城市建设的实事。他说,老房子在我市数量庞大,如果因为它们的一些小缺陷而搬迁,对于市民而言,生活成本太大,也会造成社会资源的浪费。前些年,我市疏堵扩路、净化绿化、楼道亮化、安装防盗门等民生工程亮点频现,给老小区加装电梯则是民生关怀更加深入的体现,也是社会管理创新的尝试与探索。

     

      老小区加装电梯,不但能解决老人的居住困难问题,还能改变城市居住环境和城市面貌,还可以抑制房价上涨,激励房产建筑业健康发展,关乎老百姓最实际、最切身的利益。无论如何,老小区加装电梯都是一项惠民工程,恰恰契合了上海世博会“城市,让生活更美好”的理念。

     

      加装电梯的幸福生活,是千万个家庭共同的期盼。